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产业办公空间空置率趋势性上行,园区如何逆势而行?

发布时间:2019-04-04 易达云图 浏览:1961



产业地产存量市场到来,重点城市空置率出现趋势性上行


根据Savills发布的《2019中国房地产市场年度展望》预测,全国主要城市写字楼空置率正处于明显的上行趋势。其中2018年度写字楼市场表现显示,全国写字楼空置率较高现象较为普遍,其中上海高达18.6%,深圳高达10.3%,杭州高达19.5%,成都高达21%,武汉、西安、重庆、天津等更是超过30%。





随着供给增加、选择面拓宽、租赁方案灵活度的提升,办公空间从卖方市场向买方市场倾斜。企业将获得以较低或者同等成本,选择更高性价比的新楼宇的机会。以全球城市经济竞争力第五位——深圳为例,全市甲级写字楼去化速度放缓,2018年四季度整体空置率上升至13.3%,优质写字楼资产年租金回报率下降至4.2%。



但作为收益率最高的物业类型之一,优质产业空间资产仍备受投资者关注,如何在市场竞争取得优势成为产业地产关注重点,存量升级与智慧园区建设成为不可逆转的趋势




在产业升级的大背景下,优质办公空间成为园区核心竞争力


随着产业升级的大趋势,第三产业比重逐步提高,优质写字楼的需求日益突显。同步带动上下游产业空间需求如仓储,私有云部署等,产业氛围培育、服务链条延伸、园区体验升级成为园区竞争不可忽视的软实力。





联合办公的发展也以微妙的形式,催化园区运营方朝着“办公空间即服务”的大方向转变。国内外优质的联合办公企业正在积极拓宽服务范围、扩大运营场所,在满足创业企业的同时,吸引规模更大的企业租户,为其提供定制化的企业办公全生命周期解决方案。



园区运营方必须积极增加服务内容,升级空间设施来直面竞争。从传统的租赁谈判、项目/设施管理角色,逐步延伸至与资产持有方合资合作,共同打造可以满足产业生长的办公空间。同时市场不断涌现新的产业及商机,传统产业不断被迫重组和升级,产业园区及写字楼的招商和安商面临着新的挑战




部分城市物业价值增速快于租金,呈现只涨不跌的趋势


地产与科技的高速融合,推动物业服务品质提升。据Savills数据显示北京、上海等城市甲级写字楼的物业费用增长快于租金,呈现物业费用只涨不跌的趋势。这源于园区持有方项目规模的不断扩张,管理难度相应不断增加。降低成本,提高效率成为提升资产回报率的关键。





智慧园区的建设,可以帮助园区大幅节约成本和资源;移动端平台应用可以帮助管理人员、客户与供应商建立高效的沟通模式;园区的BIM运维可以帮助园区大幅优化物业管理水平。在物业价值日益突显的大环境下,提升物业管理品质势在必行





市场竞争环境演变,园区与企业从单维的租售关系转变为命运共同体



在经济增速变放缓的大环境下,园区与企业的关系发生转变。传统的办公空间与物业服务,已无法满足大多数企业。对于园区而言,如何避免企业客户流失,获得长期稳定的合约,成为园区发展重点。帮助企业优化自身供应链,降低成本,提高办公效率与员工幸福感,获取投资者关注,从而延长企业生命周期,成为园区新使命。



园区需要发挥天然优势进行产业氛围培育与投融资渠道搭建,提供企业全生命周期的非核心业务外包服务,帮助企业聚焦主业健康成长。同时创造精准的圈层服务,营造开放包容的空间,从而与企业建立信任发展出深厚的“友谊”延长合作周期。




易达云图基于20年产业园区运营经验,帮助园区全面提升运营管理与资产价值


易达云图汇集具有产业地产行业资深经验的物联、互联、技术、业务团队,深度聚焦产业空间全生命周期招商/运营/管理/服务的痛点,打造产业空间4大解决方案。帮助园区运营商提升招商管理,构建智慧楼宇,完善服务生态从而提升运营效率,降低运营成本。并通过数据价值的深度挖掘辅助管理者智慧决策,不断促进园区产业升级,实现园区收益多元化。



园区智慧资管解决方案:基于大数据分析与物联网技术,建立集楼宇资源管理/客户管理/合约管理/财务管理为一体的园区管控体系及全民经纪线上招商模式,并组建专业技术团队打造一站式无忧服务,助力园区快速招商,提升运营管理效率与综合竞争力。


园区IOT物联解决方案:面向产业园区内的应用场景推出一体化智能物联解决方案,借助云计算、大数据、物联网等技术工具,构建可感知、可交互的新型智慧园区。全方位提升用户体验,园区运营效率,实现建筑“可视、可控、可管、可服”的智慧运营。


园区智慧服务解决方案:以企业诉求为核心,整合全国、本地等优质服务资源,建立线上线下相结合的闭环服务体系,通过产业服务共享平台帮助企业获取高性价比服务,助力企业发展的同时实现园区收益多元化,构建完整的产业生态。


大数据可视化解决方案:在园区全面数字化的基础上,助力园区将数量巨大、结构复杂、类型众多的数据集合通过多源融合和数据挖掘,形成有价值的信息资源和知识服务。实现园区资产全面可视、运营决策高效可靠、园区经济持续发展和产业价值链有效提升。






易达云图产品









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基于园区管理丰富场景与应用角色,打造定制化园区云服务平台,实现园区标准化、精细化运营管理











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聚焦企业和员工的需求,整合优质产业服务资源,构建产业服务共享机制,实现园区美好工作生活









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围绕资产管理/产业建设核心目标,帮助园区管控资产,帮助政府看清产业,打造园区智慧大脑





技术与数据的价值在于为人力提供有效的辅助,打造更好的空间体验


新技术的应用,不仅在于构建全新的体验,也在于更好服务政府、园区、企业及员工,不断的促进产业升级与可持续发展。基于园区全面数字化,可产生无限量的数据,经过合理的存储、分类和分析,可以帮助我们更好的发掘新的价值体系,从而以需求为导向,打造更好的空间及环境,提升园区生产生活的幸福感。




数据来源:

《Savills——2019中国房地产市场年度展望》

《Savills——2019中国写字楼市场报告》



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